Jak neprodělat při prodeji nemovitosti?
Co prodáváte?
Jako první věc je třeba si říct co prodáváte. Ať prodáváte cokoliv, tak je třeba, aby na nemovitost byl zajištěný přístup buď obecní, nebo věcné břemeno* a aby reálný stav nemovitosti odpovídal tomu, co je zapsáno na katastru. Ve chvíli, kdy máte na pozemku například garáž, co na katastru není zapsaná, tak zájemci na nemovitost žádná banka neposkytne úvěr.
*vyjímku tvoří pole, kde jsou zemědělci zvyklí přejíždět přes cizí pozemky, každopádně ale doporučujeme v tomto případě je kontaktovat a ujistit se, že to bude v pořádku.
Prezentace.
Čím lépe nemovitost na internetu vypadá, tím větší okruh lidí osloví. Ve chvíli, kdy máte větší poptávku, je snazší udržet cenu, nebo ji dokonce i licitací navýšit.
Absolutní minimum u prezentace nemovitostí jsou profesionální fotografie. Dále je vhodné mít video, dron, půdorysy, nebo i vizualizace. Za přípravu grafických podkladů není neobvyklé zaplatit desítky tisíc korun. Tyto náklady hradíme my.
Nacenění.
Cena nemovitosti určuje pravděpodobnost, že se nemovitost prodá v určitém časovém horizontu. Pokud chcete prodávat na horní hranici prodejnosti, tak opravdu musíte mít prezentaci o řád lepší, než konkurenční nabídky.
Pokud potřebujete, aby se nemovitost prodala rychle, je třeba jít s cenou dolu.
Inzerce, reklama a cílové skupiny.
Největší množství obchodů proběhne přes Sreality a Bezrealitku. Inzerce zde stojí nemalé peníze, hlavně pro soukromníky. Pravidelně je potřeba inzerát tzv. "topovat" , aby mezi ostatními nabídkami na serveru neskončil v posledních umístěních, kde už ho nikdo nenajde. A topování inzerátu samozřejmě znamená další platby realitnímu serveru. I tyto platby v případě spolupráce hradíme my a inzeráty jsou topovány automaticky.
Při tvorbě inzerátu je třeba si uvědomit, komu by daná nemovitost mohla vyhovovat a kdo je schopen jí odfinancovat. Kromě inzerce se taky vyplatí investovat do reklamy na Facebooku a Google.
Při tvorbě inzerátu je třeba si uvědomit, komu by daná nemovitost mohla vyhovovat a kdo je schopen jí odfinancovat. Kromě inzerce se taky vyplatí investovat do reklamy na Facebooku a Google.
Prohlídky.
Při organizaci prohlídek je třeba připravit nejen nemovitost, ale i sám sebe. Zda se to zájemci líbí nikdy při první schůzce neodhadnete. Každopádně ve chvíli, kdy řekne že o nemovitost má zájem, tak je třeba jednat rychle.
Skóring.
Tak gratulujeme, máte vážného zájemce. Co ale dál? V tuto chvíli je obvyklé sepsat smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Zájemce tak v klidu může řešit financování a vy můžete být rádi, že Vaši nemovitost koupí. Co když ale zájemci v bance řeknou, že nedostane tak vysoký úvěr jako by potřeboval?
V tu chvíli se dostanete do nezávidění hodné situace. Po dobu platnosti smlouvy většinou nemůžete nemovitost nabízet dalším zájemcům, ale zároveň nynější zájemce si nemovitost nemůže dovolit koupit. Tudíž se prodej zastaví. Ti co o to zájem měli, ale nejednali dostatečně rychle si mezitím najdou něco jiného a pak je těžké udržet cenu.
Doporučujeme se obrátit na profesionálního nezávislého finančního poradce před tím, než cokoliv podepíšete. Vyhnete se tak mnoha starostem.
V tu chvíli se dostanete do nezávidění hodné situace. Po dobu platnosti smlouvy většinou nemůžete nemovitost nabízet dalším zájemcům, ale zároveň nynější zájemce si nemovitost nemůže dovolit koupit. Tudíž se prodej zastaví. Ti co o to zájem měli, ale nejednali dostatečně rychle si mezitím najdou něco jiného a pak je těžké udržet cenu.
Doporučujeme se obrátit na profesionálního nezávislého finančního poradce před tím, než cokoliv podepíšete. Vyhnete se tak mnoha starostem.
Aukce, licitace, obálková metoda.
V případě, že je zájemců o koupi více, tak využíváme nástroje k navýšení kupní ceny. Nejúčinnějším nástrojem je TELEVIZNÍ aukce, kterou jako jediní na trhu nabízejí makléři M&M reality. Vaši nemovitost pak jednak promuje rádio Frekvence 1 a také TV Prima, kde každý den probíhá promo na reality zařazené do televizní aukce.
Navíc do televizní aukce se může přihlásit i divák, který nebyl sice na prohlídce, ale o nemovitost má zájem. A dosah televize jistě každy vnímá jako mimořádně velký ve srovnání s inzercí na internetu...
Navíc do televizní aukce se může přihlásit i divák, který nebyl sice na prohlídce, ale o nemovitost má zájem. A dosah televize jistě každy vnímá jako mimořádně velký ve srovnání s inzercí na internetu...
Podpis kupní smlouvy*
Při podpisu kupních smluv doporučujeme se obrátit na služby advokátní kanceláře, která se zaměřuje na realitní právo. Sice to není levná záležitost, ale jak vy, tak kupující máte jistotu, že všechno proběhne v pořádku.
Určitě se nepokoušejte smlouvy stahovat z internetu, nebo využívat nějaké šablony. Podoba kupní smlouvy se může lišit případ od případu, ale vždy si zkontrolujte tok peněz před tím, než ji podepíšete.
Úředně ověřenou kupní smlouvu a podepsaný návrh na vklad vlastnického práva nesmí obdržet ani kupující, ani prodávající. Buď úschovu listin zajistí schovatel, nebo zprostředkovatel. Musí být uvedeno ve smlouvách kdo.
Určitě se nepokoušejte smlouvy stahovat z internetu, nebo využívat nějaké šablony. Podoba kupní smlouvy se může lišit případ od případu, ale vždy si zkontrolujte tok peněz před tím, než ji podepíšete.
Úředně ověřenou kupní smlouvu a podepsaný návrh na vklad vlastnického práva nesmí obdržet ani kupující, ani prodávající. Buď úschovu listin zajistí schovatel, nebo zprostředkovatel. Musí být uvedeno ve smlouvách kdo.
*Nejčastější postup, obchod může probíhat i jinými způsoby, tento je ale zažitý pro běžné případy.
Podání návrhu na vklad vlastnického práva, vyplacení kupní ceny.
Po tom, co kupující uhradí 100% částky na účet schovatele, schovatel písemně potvrdí připsání kupní ceny na jeho účet a následně předá úředně ověřenou kupní smlouvu a návrh na vklad buď některé ze stran, nebo příslušnému katastrálnímu úřadu.
V tu chvíli započne 20ti denní zákonná lhůta, ve které je současný majitel katastrem písemně informován o tom, že se něco děje.
Dle podmínek kupní a úschovní smlouvy schovatel vyplácí kupní cenu na základě doručení originálu listu vlastnictví, kde vlastníkem je kupující a na LV neváznou žádné právní vady jiné, než stanoveny v kupní smlouvě.
V tu chvíli započne 20ti denní zákonná lhůta, ve které je současný majitel katastrem písemně informován o tom, že se něco děje.
Dle podmínek kupní a úschovní smlouvy schovatel vyplácí kupní cenu na základě doručení originálu listu vlastnictví, kde vlastníkem je kupující a na LV neváznou žádné právní vady jiné, než stanoveny v kupní smlouvě.
Co když se něco pokazí?
Pokud se v průběhu obchodu cokoliv pokazí, je celá kupní cena složena u schovatele a nevyplatí se, ani nedojde k přepisu vlastnického práva, ani k výplatě kupní ceny. Po určité době dle znění úschovní smlouvy se finanční prostředky vrací na stejný účet, ze kterého přišly, pokud není smluveno jinak.